Regler för ombyggnad och renovering

Detta dokument har till uppgift att vara vägledande vid planering av ombyggnad/renovering och ge anvisningar för vilket underlag som fordras för ansökan om tillstånd hos styrelsen.

Renovering/ombyggnad av din lägenhet

Exempel på mindre underhåll/reparationer/renoveringar/ändringar i
lägenheten som kan utföras utan styrelsens godkännande är följande:

 Målning
 Tapetsering
 Lägga nytt eller slipa golv som inte innefattar våtutrymmen (badrum,
toalett)
 Byte av diskmaskin, kyl, frys, kranar vid diskbänk och badrum samt
toalettstol om vattnet kan stängas av i lägenheten med ballofix eller
motsvarande.
 Byte av befintliga köksskåp

Radiatorer får ej bytas ut, de tillhör föreningen. Det gäller även termostater
och ventiler till radiatorerna som måste sättas tillbaka efter renovering.

För all renovering i lägenhet krävs att den utförs fackmannamässigt och att gällande branschregler följs samt att arbetet när så krävs utförs av behörig installatör

Större ombyggnader av kök (inkl byte av spiskåpa) och badrum eller förändringar av rördragningar får enligt föreningens stadgar inte ske utan styrelsens medgivande.

Bilning i betongvägg och tak för elledningar samt bilning i golv, t.ex för byte eller flytt av golvbrunn eller toalettstol är inte tillåtet. Beträffande badrum se vidare under Badrum och kök nedan.

Enligt stadgarna § 43 fordras även styrelsens tillstånd för att i lägenheten utföra åtgärd som innefattar:

  • Ingrepp i en bärande konstruktion.
  • Ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme och vatten
  • Annan väsentlig förändring av lägenheten.

Det är bostadsrättshavarnas skyldighet att känna till och följa dessa regler samt ansvara för att anlitade entreprenörer och hantverkare tar del av och är
väl införstådda med reglerna.

Innan en ombyggnad påbörjas måste ombyggnadsplanerna godkännas av styrelsen. Använd blanketten som finns på föreningens hemsida Renovering/ändring i lägenhet och skicka den till styrelsen via föreningens e-post resolutionen@gmail.com eller lägg den i föreningens brevlåda bredvid återvinningsrummet i garaget. Dvs. först en anmälan från bostadsrättshavaren och därefter ett skriftligt godkännande eller avslag från styrelsen. För mer information se denna checklista.

När renoveringen är klar anmäls detta till styrelsen med blanketten på föreningens hemsida (se stycket ovan), som genom en första kontroll avgör om renoveringen har följt föreningens riktlinjer. Beroende på renoveringens omfattning och utförande avgör styrelsen om en besiktning även skall utföras av föreningens fastighetsförvaltare eller utomstående besiktningsman.

Golv, väggar och tak av betong utgör fastighetens bärande konstruktion. Därför avslår styrelsen normalt ansökningar om ändringar, när de innebär ingrepp i betongen, av omsorg om fastighetens långsiktiga stabilitet och säkerhet.

Balkongerna tillhör föreningen. Målning av balkongplattor och balkongväggar är inte tillåtet.

Inglasning av balkonger kräver bygglov och är en fråga som inte kan ses som en enskild medlems ärende. Enligt stämmobeslut godkänns inte inglasning av balkongerna i föreningen. Styrelsen avslår därför ansökningar om inglasning av balkong.

Bostadsrättshavare är ansvarig för eventuella skador som drabbar föreningen eller annan bostadsrättshavare p.g.a. åtgärder som vidtagits i lägenheten.

Allmänna regler

Den bostadsrättshavare som låter utföra underhålls- reparations- renoverings- eller ändringsarbeten i sin lägenhet är ytterst ansvarig för arbetets utförande och även för dess konsekvenser, som kan komma av dessa arbeten såväl under arbetets genomförande, som efter dess slutförande. Detta gäller oavsett om arbetet utförts i egen regi eller av anlitad entreprenörsfirma samt oberoende av arbetets omfattning. Detta innebär att bostadsrättshavaren formellt betraktas som byggherre för arbetet i lägenheten och att bostadsrättshavaren får stå för de kostnader som föreningen kan drabbas av om gällande regler inte följs.

Vi måste ta hänsyn till varandra så mycket som möjligt när vi renoverar eller ändrar. Det innebär att störa grannarna så lite som möjligt. Störande arbeten får endast pågå vardagar mellan kl 08 – 16 och inte under helger. Detta gäller dock inte vid uppsättning av enstaka gardinstänger, tavlor och liknande. Under helger och på vardagar före och efter kl. 08-16 får den som renoverar ägna sig åt ”tysta arbeten” som att forsla bort gamla skåp o.d., städa och torka upp, arbeta med ”tyst” kabeldragning, etc.

Med helg avser styrelsen lördagar, söndagar samt röda dagar inklusive deras aftnar, såsom jul-, nyårs-, trettondags-, påskafton.

Det är av största vikt, att grannarna störs så lite som möjligt och att de informeras en vecka innan om kommande reparationer via information i entréer och hissar. Ett generellt anslag med tider skall alltid finnas i port/hiss med mobilnummer till kontaktperson för entreprenör och till den som renoverar. Detta ska även sättas upp i angränsande entréer.

Detta gäller vid:

  • Borrning i betongväggar och bjälklag (pga. byggtekniken i fastigheten färdas stomljud oerhört väl) likväl som vid allt annat s.k. störande arbete.
  • Vid vattenavstängning skall tidspann då vattnet är avstängt anges.
  • Radiatoravstängning
  • Elavstängning
  • Större varutransporter och bortforslingar av material
  • Tappas radiatorvattnet måste det vara godkänt av styrelsen! Ingen frysklampning tillåts generellt om inte överenskommelse gjorts med styrelsen i förväg (ansvaret är likväl bostadsrättshavaren och ej styrelsen). Efteråt efter tappning måste en återfyllning/kontroll av vätskenivå ske, luftning ska ombesörjas i lägenheter av/i berörd stam.

Det är endast föreningens fastighetsförvaltare (se Fastighetsinformation)
som får hantera avstängningar av vatten och värme i källargångarna. Vid
avstängning av vatten på Värtavägen 24–28 måste även Förskolans
tillstånd inhämtas. Ett vanligt fel vid renoveringar är att hantverkarna
stänger av vattnet och att fel lägenhet drabbas. Kostnaden för att åtgärda
detta får aktuell bostadsrättshavare stå för (kan vara 2000:- eller mer).

Om vattenavstängning sker vid ny installation i kök eller badrum skall ballofixavstängare monteras på aktuella ledningar för att undvika framtida vattenavstängning som berör andra lägenheter än den där avstängningen behöver göras.

Hantverkarna ska vara införstådda med att iaktta varsamhet av hiss, trapphus, dörrar, entréer etc., bostadsrättshavaren kommer ställas till ansvar för återställning efter ”sina” hantverkare, detta inkluderar även ytslitage och eventuella mekaniska slitage ex hissmotorer, dörröppningsmekanismer etc.

Entrédörrar med handikappöppning får inte ställas upp. Var noga med att inga externa dörrar står öppna eller sätts upp i och med att arbeten pågår. En öppen dörr ger fri entré för obehöriga. Transporter av byggmaterial och sopor får ej ske från gården till Banérgatan genom portarna Banérgatan 85 och Banérgatan 91. Byggmaterial får inte heller placeras för senare avhämtning i garaget. Material kan dock avlastas och hämtas i garaget om det sker med omedelbar bortforsling. Hantverkare får dock inte använda garaget för parkering av fordon

Hantverkarna ska varje dag städa efter sig i hissar, trapphus etc

Sopor/byggmaterial får inte förvaras i trapphus eller på föreningens mark. Det måste skötas inom lägenheten. Observera även brandkrav och utrymningsregler. Behövs städning eller sophämtning, på grund av bostadsrättshavarens ombyggnad så har styrelsen rätt att åtgärda detta om läget är akut (samt att debitera detta plus adm. avgifter till bostadsrättshavaren).

Storsäckar: Det blir allt vanligare att storsäckar används vid renoveringar. För att ställa säckar på gatan eller på trottoaren. Http://www.anmalstorsack.se/soek-tillstand.

Inga sopor från ombyggnaden får placeras i Återvinningsrummet

Ventilation

Fastigheten har ett ventilationssystem med centralutsug. Vid ombyggnad som alstrar mycket damm, t.ex. byte av kakel, måste ventilationsdonet vara övertäckt under byggnadstiden då dammet annars fyller filtren och försämrar ventilationen. Extra filterbyte debiteras. Även efter en ombyggnad måste ventilationskanalerna vara tillgängliga för föreningen vid underhållsarbeten.

Varje badrum och toalett har en anordning för forcerad ventilation som inte heller får tas bort.

De ventilationsdon som finns i badrum och toaletter tillhör föreningen och får inte bytas. Om byte sker måste det vara ett don med motsvarande funktion. Nyare modeller av dessa ventilationsdon har automatiskt forcerad ventilation och kan beställas från Exhausto AB, 010-211 71 00, info@exhausto.se. Modellen heter Exhausto EHV-B som även kan beställas från ventilationsgrossister som Bevego, Ahlsell och Lindab.

Att byta spiskåpa kräver föreningens tillstånd.

Spiskåporna i lägenheterna betjänas av ett ventilationssystem med frånluftsfläktar på vinden. Systemet är avsett för spiskåpor med ett grundflöde på 14 l/sek och ett forcerat flöde på 33 l/sek. Det är därför förödande för ventilationssystemet att ansluta en spiskåpa med fläkt/motor. Ansluter du en kåpa med fläkt kommer ventilationen inte att fungera, det blir matos hos grannar och i trapphus. Exempel på godkänd spiskåpa utan egen fläkt är Franke Classic och Spirit som ersätter den tidigare rekommenderade modellen Franke 252. Om bostadsrättshavaren vid kontroll av utförd renovering eller vid den återkommande obligatoriska ventilationskontrollen (OVK) får en anmärkning om felaktig installation krävs en återställning av systemet. Kostnaden debiteras bostadsrättshavaren.

Vid köksrenoveringar har frågan om kolfilterfläktar kommit upp. De avviker från vad som anses optimalt vid fastigheter med ett centralt ventilationssystem som vi har i Resolutionen. Bl. a. kan osuppfångningen bli sämre och värmen i kåpan med kolfiltret högre. Men om man ändå föredrar en kolfilterinstallation vid renovering i köket gäller följande:

Kolfilterfläkten får inte anslutas till befintlig ventilationskanal. Den skall tätas helt där befintlig spiskåpa är ansluten till ventilationskanalen. Sedan måste ett nytt ventilationsdon installeras med koppling till befintlig ventilationskanal för att bibehålla ventilationens grundflöde i lägenheten. Detta är nödvändigt för att säkerställa god ventilation och undvika skador p g a för hög luftfuktighet. Det nya ventilationsdonet skall efter installationen justeras till ett grundflöde på 14 l/sek, vilket skall verifieras ned ett protokoll från berörd mätning av grundflödet.

 

Friskluftsintag

Lägenheten tillförs friskluft genom en kanal under fönstret i varje rum. För att ventilationen i lägenheterna skall fungera på ett tillfredsställande så får inte friskluftsintagen sättas igen.

Badrum och kök

Innan arbeten påbörjas i badrummet måste tillstånd till de planerade arbetena sökas hos styrelsen. En sådan ansökan skall åtföljas av följande handlingar:

  • Ritningar och arbetsbeskrivning som utvisar vad som planeras.
  • Uppgift om vem/vilka som anlitas för arbetena och dokumentation som utvisar att dessa har erforderlig auktorisation enligt gällande branschregler samt försäkring.
  • vid vatteninstallationer gäller Auktoriserad VVS-installatör
  • vid tätskikt (golv och väggar) gäller Golvbranschens Våtrumskontroll, GVK
  • vid elinstallationer gäller bl a Elsäkerhetsverkets föreskrifter. Följande länk visar de nya kraven vid elinstallationer:
  • https://www.elsakerhetsverket.se/privatpersoner/anlita-ett-elinstallationsforetag/
  • F-skattebeviset
  • Försäkringsbevis
  • Tid när arbetena skall utföras.

Bostadsrättshavare som fått tillstånd är skyldig att informera styrelsen om väsentliga avvikelser från godkänd tidsplan eller utförande. Väsentliga ändringar i planen för utförandet fordrar ny tillståndsansökan

Planering

Vid installation av diskmaskin, dusch och badkar är det viktigt att vattenskador ej uppstår i egen eller annans lägenhet. Installationen måste därför ske fackmannamässigt för undvikande av vattenskador.

För att vid arbeten i badrum och kök säkerställa en säker vatteninstallation måste bostadsrättshavaren anlita en Auktoriserad VVS-installatör. För utförande av tätskikt fordras auktorisation av Golvbranschens Våtrumskontroll, GVK. Närmare information finns att få på www.sakervatten.se respektive www.gvk.se. Inbyggnad får inte ske av ledningar för tappvatten och värme. I samband med renovering får elektrisk golvvärme installeras om behörig installatör anlitas. Det är tillåtet att byta ut värmeelementet mot en handdukstork. En sådan tork får dock aldrig anslutas till varmvattenledning. Den skall kopplas till radiatorns ledningar. Sker borttagning av elementet skall hanteringen av ledningarna ske i samråd med styrelsen.

Det förekommer att man vill sänka taket i badrummet och installera annan belysning. Möjligheterna till detta är begränsade p.g.a. kravet på att ventilationskanalen alltid skall vara tillgänglig för föreningen vid underhållsarbeten. Om ett undertak installeras gäller följande för att undvika skador på installationer och avloppsrör ingjutna i takbjälklaget: Montera en ram längs taket med fäste i väggen. Limma sedan kottlingar i taket med fäste med vinkeljärn i träramen. Beakta också att vissa typer av spotlights alstrar så hög värme att de vid inbyggnad utgör en uppenbar brandrisk. Därför rekommenderas LED-belysning.

Genomförande

Golvbrunnen med anslutande ledningar är ingjuten i betongbjälklaget och risk för skador på anslutande rör är mycket stor vid bilningsarbete.

GVK anger som huvudregel att golvbrunn före 1990 ska bytas vi renovering av tät- och ytskikt på golv i våtrum. Nya brunnar, efter 1990, har normalt ett bättre vattenlås avseende rengöring och bättre klämringskonstruktion. Risk för vattenskada i betongbjälklag är dock liten. Samtidigt har redovisats risker med byte t ex att det kan vara svårt att täta eller anpassa befintligt, ibland deformerat, avloppsrör till den nya brunnen samt att det finns problem med bilning i bjälklag med begränsad tjocklek. Armeringen kommer att skadas. Detta är skälet till att föreningen inte kommer att godkänna ett brunnsbyte. Vidare innebär byte till ny brunn sannolikt en betydligt högre kostnad än om den utförs mer rationellt i samband med stambyte. Befintliga golvbrunnar är av mycket god kvalitet och har en livslängd med marginal till dess ett stambyte blir nödvändigt.

Befintliga golvbrunnar av typ Purus Delta med RSK nr 711 35 74, skall därför behållas vid renoveringar av tät- och ytskikt.

Bostadsrättsföreningen Resolutionen har efter kontakt med AB Svensk Våtrumskontroll/GVK och föreningens försäkringsbolag enats om att GVK-auktoriserad entreprenör skall skriva en avvikelserapport om att golvbrunnen inte har bytts ut enligt GVKs anvisningar. Brf Resolutionen hänvisar till Golvbranschens handbok för Keramik och Våtrumsteknik. Dokument HBK 21.6.

HBK 21.06-07 Tekniska råd – GolvbrunnHBK 21.06-07 Tekniska råd – Golvbrunn

Anslutning av plastmattan/tätskiktet utförs enligt av Golvbranschen utfärdad anvisning, Golvbranschens handbok för Keramik och Våtrumsteknik – HBK 10.54.

Rätt typ av klämring är RSK nr 7141310 för anslutning av tätskikt och golvbrunnen.

Installation av tät- och ytskikt utförs av ett GVK-företag som är ett auktoriserat företag i Golvbranschen. Tätskikt utgörs av godkänd plastmatta enligt GVKs Säkra Våtrum alternativt enligt senaste uppdatering på www.gvk.se

Lägenheternas ytterdörrar

För att säkerställa trapphusens enhetlighet och estetik bör lägenheternas ytterdörrar behålla den ursprungliga färgen vid byte till säkerhetsdörr (eller annan dörr). Grunden för nya dörrar är trämönstrad utsida. Leverantörernas färger som bör användas är då trämönstrad mörk mahogny eller mörk ek.