Regler för ombyggnad och renovering

Detta dokument har till uppgift att vara vägledande vid planering av ombyggnad/renovering och ge anvisningar för vilket underlag som fordras för ansökan om tillstånd hos styrelsen.

Renovering/ombyggnad av din lägenhet

Exempel på mindre underhåll/reparationer/renoveringar/ändringar i lägenheten som kan utföras utan styrelsens godkännande är följande:

  • Målning
  • Tapetsering
  • Lägga nytt eller slipa golv som inte innefattar våtutrymmen (badrum, toalett)
  • Byte av diskmaskin, kyl, frys, kranar vid diskbänk och badrum samt toalettstol om vattnet kan stängas av i lägenheten med ballofix eller motsvarande. Vid byten som normalt medför ny anslutning till vattenledning måste dock föreningens fastighetsförvaltare kontaktas för avstängning av inkommande vatten under arbetets genomförande
  • Byte av befintliga köksskåp

Termostater och ventiler till radiatorer måste sättas tillbaka efter renovering. Får ej bytas ut.

För all renovering i lägenhet krävs att den utförs fackmannamässigt och att gällande branschregler följs samt att arbetet när så krävs utförs av behörig installatör

Större ombyggnader av kök(inkl byte av spiskåpa) och badrum eller förändringar av rördragningar får enligt föreningens stadgar inte ske utan styrelsens medgivande.
Bilning i vägg för elledningar är inte tillåten.

Det är bostadsrättshavarnas skyldighet att känna till och följa dessa regler. Enligt stadgarna § 43 fordras styrelsens tillstånd för att i lägenheten utföra åtgärd som innefattar:

  • Ingrepp i en bärande konstruktion.
  • Ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme eller vatten eller annan väsentlig förändring av lägenheten.

Innan en ombyggnad påbörjas måste ombyggnadsplanerna godkännas av styrelsen. Använd blanketten som finns på förenings hemsida Renovering/ändring i lägenhet och skicka den till styrelsen via föreningens e-post resolutionen@gmail.com eller lägg den i föreningens brevlåda bredvid återvinningsrummet i garaget. Dvs. först en anmälan från bostadsrättshavaren och därefter ett skriftligt godkännande eller avslag från styrelsen. För mer information se denna checklista.

När renoveringen är klar anmäls detta till styrelsen med blanketten på föreningens hemsida (se stycket ovan), som genom en första kontroll avgör om renoveringen har följt föreningens riktlinjer. Beroende på renoveringens omfattning och utförande avgör styrelsen om en besiktning även skall utföras av föreningens fastighetsförvaltare eller utomstående besiktningsman.

Bostadsrättshavare är ansvarig för eventuella skador som drabbar föreningen eller annan bostadsrättshavare p.g.a. åtgärder som vidtagits i lägenheten.

Allmänna regler

Den bostadsrättshavare, som låter utföra underhålls-/ reparations-/ renoverings-/ ändringsarbeten i sin lägenhet är ytterst ansvarig för arbetets utförande och även för dess konsekvenser, som kan komma av dessa arbeten såväl under arbetets genomförande, som efter dess slutförande. Detta gäller oavsett om arbetet utförts i egen regi eller av anlitad entreprenörsfirma samt oberoende av arbetets omfattning. Detta innebär att bostadsrättshavaren formellt betraktas som byggherre för arbetet i lägenheten.

Vi måste ta hänsyn till varandra så mycket som möjligt när vi renoverar eller ändrar. Det innebär att störa grannarna så lite som möjligt. Störande arbeten får endast pågå vardagar mellan kl 08 – 16 och inte under helger. Detta gäller dock inte vid uppsättning av enstaka gardinstänger, tavlor och liknande. Under helger och på vardagar före och efter kl. 08-16 får den som renoverar ägna sig åt ”tysta arbeten” som att forsla bort gamla skåp o.d., städa och torka upp, arbeta med ”tyst” kabeldragning, etc.

Med helg avser styrelsen lördagar, söndagar samt de stora kyrkohögtiderna inklusive deras aftnar, såsom jul-, nyårs-, trettondags-, påsk- afton.

När renovering är klar anmäls detta till styrelsen som kontrollerar att renoveringen har följt föreningens krav.

Det är av största vikt, att grannarna störs så lite som möjligt och att de informeras en vecka innan om kommande reparationer via information i entréer och hissar. Ett generellt anslag med tider skall alltid finnas i port/hiss med mobilnummer till kontaktperson för entreprenör och till den som renoverar. Detta ska även sättas upp i angränsande entréer.

Detta gäller vid:

  • Borrning, sågning i betongväggar, bjälklag (pga. byggtekniken i fastigheten färdas stomljud oerhört väl!)likväl som vid allt annat s.k. störande arbete.
  • vattenavstängning
  • Radiatoravstängning
  • Elavstängning
  • Större varutransporter och bortforslingar av material
  • Tappas radiatorvattnet måste det vara godkänt av styrelsen! Ingen frysklampning tillåts generellt om inte överenskommelse gjorts med styrelsen i förväg (ansvaret är likväl bostadsrättshavaren och ej styrelsen). Efteråt efter tappning måste en återfyllning/kontroll av vätskenivå ske, luftning ska ombesörjas i lägenheter av/i berörd stam.

Det är endast föreningens fastighetsförvaltare (se Fastighetsinformation) som får hantera avstängningar av vatten och värme i källargångarna. Vid avstängning av vatten på Värtavägen 24-28 måste även Förskolans tillstånd inhämtas.

Hantverkarna ska vara införstådda med att iaktta varsamhet av hiss, trapphus, dörrar, entréer etc., bostadsrättshavaren kommer ställas till ansvar för återställning efter ”sina” hantverkare, detta inkluderar även ytslitage och eventuella mekaniska slitage ex hissmotorer, dörröppningsmekanismer etc.

Entrédörrar med handikappöppning får inte ställas upp. Var noga med att inga externa dörrar står öppna eller sätts upp i och med att arbeten pågår. En öppen dörr ger fri entré för obehöriga. Transporter av byggmaterial och sopor får ej ske genom portarna Banérgatan 85 och Banérgatan 91.

Hantverkarna ska varje dag städa efter sig i hissar, trapphus etc

Sopor/byggmaterial får inte förvaras på föreningens mark. Det måste skötas inom lägenheten. Observera även brandkrav och utrymningsregler. Behövs städning, sophämtning, jourutryckning eller dylikt på grund av bostadsrättshavarens ombyggnad så har styrelsen rätt att åtgärda detta om akut slag eller som konsekvens av att åtaganden ej följts (samt att debitera detta plus adm. avgifter till bostadsrättshavaren).

Storsäckar: Det blir allt vanligare att storsäckar används vid renoveringar. För att ställa säckar på gatan eller på trottoaren. Http://www.anmalstorsack.se/soek-tillstand.

Inga sopor från ombyggnaden får placeras i Återvinningsrummet

Ventilation

Fastigheten har ett ventilationssystem med centralutsug. Vid ombyggnad som alstrar mycket damm, t.ex. byte av kakel, måste ventilationen vara övertäckt under byggnadstiden då dammet annars fyller filtren och försämrar ventilationen. Extra filterbyte debiteras. Även efter en ombyggnad måste ventilationskanalerna vara tillgängliga för föreningen vid underhållsarbeten.

Varje badrum och toalett har en anordning för forcerad ventilation som inte heller får tas bort.

De ventilationsdon som finns i badrum och toaletter tillhör föreningen och får inte bytas ut hur som helst. Om byte sker måste det vara ett don med motsvarande funktion. Nyare modeller av dessa ventilationsdon har automatiskt forcerad ventilation och kan beställas från Exhausto AB, 010-211 71 00, info@exhausto.se. Modellen heter Exhausto EHV-B som även kan beställas från ventilations-grossister som Bevego, Ahlsell och Lindab.

Att byta spiskåpa kräver föreningens tillstånd.

Spiskåporna i lägenheterna betjänas av frånluftsfläktar på vinden. Det är därför förödande för ventilationssystemet att ansluta en spiskåpa med fläkt/motor. Ansluter du en kåpa med fläkt kommer ventilationen inte att fungera, det blir matos hos grannar och i trapphus. Exempel på godkänd spiskåpa utan egen fläkt är Franke 252. Vid kontroll av utförd renovering eller vid den återkommande obligatoriska ventilationskontrollen (OVK) får då bostadsrättsinnehavaren en anmärkning. Om en felaktig installation noteras krävs en återställning av systemet. Kostnaden debiteras bostadsrättshavaren

Friskluftsintag

Lägenheten tillförs friskluft genom en kanal under fönstret i varje rum. För att ventilationen i lägenheterna skall fungera på ett tillfredsställande så får inte friskluftsintagen sättas igen.

Badrum och kök

Innan arbeten påbörjas i badrummet måste tillstånd till de planerade arbetena sökas hos styrelsen. En sådan ansökan skall åtföljas av följande handlingar:

  • Ritningar och arbetsbeskrivning som utvisar vad som planeras.
  • Uppgift om vem/vilka som anlitas för arbetena och dokumentation som utvisar att dessa har erforderlig auktorisation enligt gällande branschregler samt försäkring.
  • F-skattebeviset
  • Försäkringsbevis
  • Tid när arbetena skall utföras.

Bostadsrättshavare som fått tillstånd är skyldig att informera styrelsen om väsentliga avvikelser från godkänd tidsplan eller utförande. Väsentliga ändringar i planen för utförandet fordrar ny tillståndsansökan

Planering

Vid installation av diskmaskin, dusch och badkar är det viktigt att vattenskador ej uppstår i egen eller annans lägenhet. Installationen måste därför ske fackmannamässigt för undvikande av vattenskador.

För att vid arbeten i badrummet och kök säkerställa en säker vatteninstallation måste bostadsrättshavaren anlita en Auktoriserad VVS-installatör. För utförande av tätskikt fordras auktorisation av Golvbranschens Våtrumskontroll, GVK. Närmare information finns att få på www.sakervatten.se respektive www.gvk.se. Inbyggnad får inte ske av ledningar för tappvatten och värme. I samband med renovering får elektrisk golvvärme installeras om behörig installatör anlitas. Det är tillåtet att byta ut värmeelementet mot en handdukstork. En sådan tork får dock aldrig anslutas till varmvattenledning. Sker borttagning av elementet skall hanteringen av ledningarna ske i samråd med styrelsen. Det förekommer att man vill sänka taket i badrummet och installera annan belysning. Möjligheterna till detta är begränsade p.g.a. kravet på att ventilationskanalen alltid skall vara tillgänglig för föreningen vid underhållsarbeten. Beakta också att vissa typer av spotlights alstrar så hög värme att de vid inbyggnad utgör en uppenbar brandrisk. I detta fall rekommenderas LED-belysning.

Genomförande

Golvbrunnen med anslutande ledningar är ingjuten i betongbjälklaget och risk för skador på anslutande rör är mycket stor vid bilningsarbete.

GVK anger som huvudregel att golvbrunn före 1990 ska bytas vi renovering av tät- och ytskikt på golv i våtrum. Nya brunnar, efter 1990, har normalt ett bättre vattenlås avseende rengöring, en bättre klämringskonstruktion. Risk för vattenskada i betongbjälklag är dock liten. Samtidigt har redovisats risker med byte t ex att det kan vara svårt att täta eller anpassa befintligt, ibland deformerat, avloppsrör till den nya brunnen samt att det finns problem med bilning i bjälklag med begränsad tjocklek. Armeringen kommer att skadas. Detta är skälet till att föreningen inte kommer att godkänna ett brunnsbyte. Vidare innebär byte till ny brunn sannolikt en betydligt högre kostnad än om den utförs mer rationellt i samband med stambyte. Befintliga golvbrunnar är av mycket god kvalitet och har en livslängd med marginal till dess ett stambyte blir nödvändigt.

Befintliga golvbrunnar av typ Purus Delta med RSK nr 711 35 74, skall därför behållas vid renoveringar av tät- och ytskikt.

Bostadsrättsföreningen Resolutionen har efter kontakt med AB Svensk Våtrumskontroll/GVK och föreningens försäkringsbolag enats om att GVK-auktoriserad entreprenör skall skriva en avvikelserapport om att golvbrunnen inte har bytts ut enligt GVKs anvisningar. Brf Resolutionen hänvisar till Golvbranschens handbok för Keramik och Våtrumsteknik. Dokument HBK 21.6.

HBK 21.06-07 Tekniska råd – GolvbrunnHBK 21.06-07 Tekniska råd – Golvbrunn

Anslutning av plastmattan/tätskiktet utförs enligt av Golvbranschen utfärdad anvisning, Golvbranschens handbok för Keramik och Våtrumsteknik – HBK 10.54.

Rätt typ av klämring är RSK nr 7141310 för anslutning av tätskikt och golvbrunnen.

Installation av tät- och ytskikt utförs av ett GVK-företag som är ett auktoriserat företag i Golvbranschen. Tätskikt utgörs av godkänd plastmatta enligt GVKs Säkra Våtrum alternativt enligt senaste uppdatering på www.gvk.se